明日大嶼有多大效益?




自特首在施政報告公布了「明日大嶼」願景以來,社會上的討論已聚焦於工程所需的成本。有人樂見政府透過填海造地增加房屋供應,改善生活環境,亦有人質疑項目成本高於效益。

運輸網佔二千多億元筆者認為「明日大嶼」能透過大面積填海造地,紓緩本港中長期土地供應短缺的問題。而社會上一些關注成本的聲音,其實忽視了項目為香港帶來不同方面的效益,筆者將從各方面分析、解說。 在港府宣布的工程造價粗略估算中,最被廣泛報道的是6,240億元這個總數。實際上這六千多億元的成本不只是興建交椅洲人工島的開支,還包括欣澳填海、龍鼓灘填海、屯門沿海發展,以及優先運輸網絡的項目,如交椅洲至香港島運輸走廊,以及地區爭取多年、連接大嶼山至荃灣的西部海岸鐵路等。



數千億元的工程固然是一筆非常重大的投資,但這項投資並不是沒有回報的。根據香港測量師學會的估算,單是交椅洲人工島的私人住宅和商業地的賣地收入達7,070至11,430億元,已能夠應付首階段發展工程的開支。當然,近年多個大型基建項目都有超支的情況,故社會上對於超支的擔憂並非無理。

新基建紓交通負擔

事實上,政府除了要計算工程能否回本外,也需要審視計劃的社會效益。在交通基建方面,現時新界西北交通情況惡劣,區內人口持續上升,但現存的交通基建經已逐漸飽和。

根據每平方米站立四個人的標準,西鐵?在2015年的早上繁忙時段錄得104%的載客率,反映鐵路已超出載客負荷。屯門公路方面,根據運輸及房屋局的預測,即使屯門西繞道落成,約十年後屯門公路繁忙時段的行車量/容車量比率為1.2至1.3,相比2004年的0.88,可見擠塞情況將愈趨嚴重。新交通基建帶來的效益不單能惠及將來交椅洲的居民,更能令新界居民受惠,紓緩西鐵和屯門公路的負荷。

可建24條彩虹? 此外,過往數年的公營房屋供應量極度不足,以致公屋的平均輪候時間一再延長。截至2018年底,一般申請者的平均輪候時間為5.5年,與政府定下的3年上樓目標相距甚遠。 交椅洲人工島能提供約15至26萬個住宅單位,當中七成將為公營房屋,最多興建18萬個公屋單位,為長策10年供應目標的六成,相當於24條彩虹?。反觀,目前在籌備或進行中的四個新界發展計劃(古洞北/粉嶺北、洪水橋、元朗南和東涌新市鎮擴展),只能提供約13萬個公屋單位。當然,沒有良好的規劃和基建設施,這些房屋單位並不能達致該有的社會效益。



善用建造業資源

與宣布「玫瑰園計劃」時相比,特區政府現時的財力明顯更為雄厚。1989年香港的財政儲備只有615億元,是「玫瑰園計劃」造價的四成,而本財政年度尾,政府的財政儲備將達11,616億元。根據政府估算,財政儲備在2023-24年度將升至超過1.2萬億元(以實際價值計),是「明日大嶼」工程造價的兩倍。

另一方面,政府每年總開支已超過6,000億元,並預計於2023-24年度超過8,000億元(以實際價值計),「明日大嶼」平均每年約600億元的支出(假設分10年平均攤分)與之相比,佔不到1/10,相信足以應付。


另外,要留意首階段工程的主要開支會在2025年後才開始出現,到時大量目前已開展或剛開展的工程,包括將軍澳藍田隧道、啟德體育園,以及長達十年、牽涉2,000億元的醫院改善計劃第一期,都已完成或接近完成。「明日大嶼」剛好能接上,繼續善用香港建造業的資源。 政府擁土儲籌碼助私地回收

正如土地供應專責小組的建議,港府必須多管齊下增加土地供應,不僅要推行如棕地發展和釋放私人農地等短中期措施,中長期選項也不容有失。落實「明日大嶼」願景不僅能增加土地,更能令政府擁有土地儲備作為籌碼,以加快收回私人土地的過程,為香港帶來短、中、長期龐大的利益。

 

概念貫通


公眾利益

一切關乎公眾利益而公眾有知情權的,包括國家安 全、罪案、政府機構及官員行為等。政府耗資6,240 億元打造「明日大嶼」計劃,公眾有權了解政府如何 善用資源,而政府籌劃整個計劃也該以人為本,顧及 港人福祉。


城市規劃

城市規劃是針對城市及鄰近區域的工程建設,主要包括空間規劃、道路 交通規劃、綠化和水體規劃等。城市規劃是城市建設和管理的依據,是 城市管理之規劃、建設、運行三個階段之首。「明日大嶼」是港府為未 來人口增長與發展作規劃,填海造地,打造商、住、消閒娛樂新社區。

 

相關概念


經濟發展 (Economic Development)

公眾利益 (Public Interest)

生活素質 (Quality of Life)

城市規劃 (Urban Planning)

 

詞彙選介


核心商業區(Central Business District)

經濟效益 (Economic Benefits)

明日大嶼 (Lantau Tomorrow Vision)

社會效益 (Social Benefits)

 

思考問題


1. 根據資料,就「經濟效益」和「社會效益」加以說明「明日大嶼」的貢獻。

2. 討論坊間有人認為「明日大嶼」無助解決本港住屋問題的原因。

 

參考答案


1. 「經濟效益」的貢獻: 商業價值明日大嶼將交椅洲人工島發展成第三個核心商業區,提供約400萬平方米商業樓面面積,約為中環的八成。根據政府估計,人工島每年帶來的商業及零售活動可衍生約20萬個就業機會,以及約1,410億元的增加值,相當於現時本地生產總值約百分之五,毋庸置疑能帶來經濟效益。 善用資源「明日大嶼」平均每年約600億元的支出(假設分10年平均攤分),只佔政府總開支的不到1/10,相信以政府現時的財力足以應付。另外,首階段工程的主要開支會在2025年後才開始出現,到時大量目前已開展或剛開展的工程,包括將藍隧道、啟德體育園,以及長達十年及牽涉2,000億元的醫院改善計劃第一期,都已完成或接近完成。「明日大嶼」剛好能接上,繼續善用香港建造業的資源和力量,提升經濟成效。 「社會效益」的貢獻: 紓緩交通負荷西鐵?在2015年於早上繁忙時段錄得104%的載客率。而運輸及房屋局預測,約十年後屯門公路繁忙時段的行車量/容車量比率為1.2至1.3,相比2004年的0.88,擠塞情況將愈趨嚴重。而明日大嶼的交通基建不單能惠及將來交椅洲的居民,更能紓緩西鐵和屯門公路的負荷,惠及新界居民。 紓緩住屋需要公營房屋供應極度不足,申請者的平均輪候時間一再延長至5.5年。交椅洲人工島能提供約15至26萬個住宅單位,當中七成將為公營房屋,最多興建18萬個公營房屋單位,為長策10年供應目標的六成,有助紓緩港人的住屋問題。


2. 人們認為明日大嶼無助解決本港住屋問題的原因如下:

  • 「明日大嶼」透過大面積填海造地,有望能紓緩本港中長期土地供應短缺的問題,以應付人口增長的需要;然而,對解決港人迫切的住屋問題沒有幫助。

  • 香港的住屋問題有三,一是樓價高致年青人難上車,二是申請公屋的人多而輪候時間長,三是租金上升和?房問題加劇,其實統統都因為樓價貴,背後原因不只因住屋供應不足,更因為炒賣成風,故也不一定是土地問題,也涉及政策未能遏制炒風。換句話,明日大嶼不能解決樓價高的問題。

  • 香港覓地有不少方法,如香港有不少閒置土地如官地未好好利用,亦未提高地積比率偏低的新發展區,以增加房屋供應量,所以不該放大大嶼山填海對解決住屋問題的迫切性和效果。