港人的住屋的「三低」困局


「安居才能樂業」這句話對香港人而言是「絶對不易」。團結香港基金發表今年度的土地房屋政策報告,形容香港陷入「熟地」供應低、房屋落成低、居住質素低的「三低」困局。今期截圖跟大家一起了解。



私樓量低於長策目標


基金會土地及房屋研究主管葉文祺指,就2025至2030年的私樓落成量,報告作出三種情景預測,預期平均落成量介乎1.12萬伙至1.33萬伙,按照現有數據推算則料為1.2萬伙,將會較長策目標低7%。整合計算,即由2021至2030年十年私樓平均落成量大約為1.35萬伙水平。


至於公營房屋方面,未來四年每年平均落成量約2.85萬伙,較長策目標落後28%,而後六年同樣以最悲觀到最樂觀三種情景推測,預測每年落成量將介乎2.47至4.04萬伙不等,按照現有資料預料則為每年平均3.17萬伙,合計10年總供應量大約27.7萬伙,將較長策目標低8%;基金會認為除非現時新發展區時間表提前兩年,而改劃土地亦增加額外5%單位,才有機會達標。


綜合報告數據顯示,預計未來10年公私營房屋的總落成量約41.2萬伙左右,相較長策定下的目標43萬伙大約少1.8萬伙左右。



香港人愈住愈細


除了供應少之外,報告又預言港人會愈住愈細,預計2024年落成的私樓平均建築面積將跌穿600平方呎,以實用率八成計算,即將少於480平方呎,相較2011年下跌三分一,而實用面積少於431平方呎的細單位在2020至2024年的私樓落成量所佔比例將會達43%,相較2015至2019年的34%進一步上升。




不過,實用面積少於215平方呎的「納米樓」,因為按揭限制放寬,每年落成量預計於2022年達至近1,200個單位的頂峰,隨後回落,至2024年將少於600個。


「熟地」買少見少


香港現時面對的困境,還有於過去10多年來停止開發土地,令可供發展的「熟地」買少見少。於1995至2005年,香港已發展土地的面積增加了6,000公頃。然而,2005至2015年卻只有400公頃。事實上,香港的土地開發與新市鎮發展密不可分;在70年代,建立了荃灣及沙田等六個新市鎮;80年代則有天水圍及將軍澳等第二代新市鎮;但在90年代的東涌新市鎮後,自2000年起便再沒有新市鎮落成。


而且,任何在現有已發展土地上發展的方案都只會增加人口密度,使市民「住得更迫」。如果要改善香港人的生活質素,使大家「住鬆一些」,便必需要尋求新的土地供應。



概念貫通


生活素質

生活素質用以衡量人們生活的好壞程度,跟生活水平有密切關係。簡單而言,一定程度的生活水平是保持較高生活素質的必要條件,但不是充分條件。現時,港人愈住愈細,且愈細愈貴,毋庸置疑影響生活素質。


可持續發展

聯合國環境與發展世界委員會定義為「既能滿足我們現今的需求,又不損害子孫後代,且能滿足他們需求的發展模式。」這亦指平衡經濟、環境與社會三方面的發展模式。在某程度上,政府能善用棕地,不但優化新界地區環境、善用土地資,更對社會發展有好處。



相關概念


土地用途(Land Use)

按揭(Mortgage)

生活素質(Quality of Life)

可持續發展(Sustainable Development)



詞彙選介


土地供應(Land Supply)

納米樓(Nano House)

私樓(Private Housing)

公共房屋(Public Housing)


 

思考問題


1. 參考資料及就你所知,香港人的居住質素如何?

2. 香港的住屋問題對整體社會帶來甚麼影響?



參考答案


1. 香港人的居住質素欠佳:


文中的報告指出,港人步入愈住愈細,預計2024年落成的私樓平均建築面積將跌穿600平方呎,以實用率八成計算,即將少於480平方呎,相較2011年下跌三分一。而實用面積少於431平方呎的細單位在2020至2024年的私樓落成量所佔比例將會達43%,相較2015至2019年的34%進一步上升。還有,實用面積少於215平方呎的「納米樓」,於按揭限制放寬之後,每年落成量預計將於2022年達至近1,200個單位的頂峰。有目共睹,香港的居住單位狹小,且樓宇亦愈來愈密,內內外外都予人壓迫之感。


2. 香港的住屋問題對整體社會帶來以下影響:


政治層面:正所謂「安居樂業」,住屋是民生最為重要的一環,奈何香港陷入「熟地」供應低、房屋落成低、居住質素低的「三低」困局,市民不但因住屋供不應求而要捱高昂按揭或租金,而且還愈住愈細,便會將問題歸咎於地產霸權、官商勾結或政府無能。這又令大眾的仇富情緒升溫,削弱特區政府的管治形象和穩定性。


經濟及社會方面:房屋落城量低,持續推高樓價,導致社會貧富懸殊加劇,未能入住公屋的基層生活更見困難。他們要為住屋而節衣縮食,影響生活素質及個人健康。還有,不少年青人因難以負擔昂貴的樓房,擱置置業而不再積極工作謀求向上流,且對於組織家庭卻步,選擇遲婚或不結婚,甚至不生育,長遠影響人口結構、削減社會勞動力及加劇人口老化帶來的問題。