香港居住難題,政府如何解決?



港人置業難,住屋花費高,可謂全球前列。根據金管局最新住宅按揭統計,港人平均按揭年期長達27.8年,是有紀錄以來最高。今屆政府先後提出「明日大嶼願景」和《北部都會區發展策略》,計劃增加土地供應建屋。特首林鄭月娥更表示將研究於購買居屋引入漸進式按揭,這能紓解巿民的住屋問題嗎?


增單位數目還不夠


要知香港物業不只由港人持有,不少由外來投資者持有。樓價近年屢創新高,不少市民無法負擔,置業困難自不待言,因此促使他們轉向公屋,或暫時租住公私住宅。由是看來,政府不單要確保社會有足夠住屋單位供應,還要確保樓價處於一個可負擔的合理水平。


隨著近年部分中產選擇移民賣樓,加上疫症肆虐,樓價稍有回落;不過整體而言,仍處於20多年來高位。在中大香港亞太研究所今年1月的電話調查中,高達60.2%的受訪者表示現時不是買樓的合適時機,只有15.9%認為是合適時機。然而,只有26.6%受訪者預計未來樓價會下跌,而42.7%則回答未來樓價會與現在差不多,甚至有19.3%覺得會上升。


與此同時,租住私樓的人是社會上感到家庭房屋支出負擔最重的一群。而居住自置物業(自己擁有:42.3%;家人擁有:45.4%)和租住公營房屋人士(35.9%)的相關比例則不足一半。



大幅壓低樓價非良策


要紓緩市民的房屋支出負擔,應該首要幫助租住私樓的人士。他們可分為兩個類別。其一是經濟能力較低、沒有能力購買私樓者。不過,大幅壓低樓價不是良策,樓宇往往是香港人的重要資產,壓低樓價會導致大量負資產人士出現,讓自置物業的市民大眾陷入財政危機,繼而打擊本地經濟,最後租住私樓的人都會受到負面影響。


對於這類低收入租住私樓者,他們一般都打算輪候出租式公屋,故此政府應該加快並增加建設這類公屋,縮短他們的輪候時間,而非增加私人住屋單位。


另一類別屬租住私樓、且不符合申請租住公屋資格的人士,他們有一定經濟能力,但沒足夠資金作購買私樓的首期,出售式公屋會比較適合他們。當然,他們當中有不少都打算購買私樓,只是覺得太貴,不打算傾盡家財購買,政府需要考慮限制樓市持續飈升。



觀望條訂的租管條例


值得注意的,是增加公屋需要一定時間,不是短期內可以達成。因此,在完成建屋大計前,需要將私樓租金控制在合理水平。政府近日通過租管條例修訂,限制劏房租金上升的幅度,即使政策成效尚待觀察,政府可考慮擴展租金限制至非劏房單位,讓所有租住私樓人士都能得到合理保障;但這必然引起社會更大回響,因為二戰後一段長時期,租金管制帶來巨大問題,年長一輩應依然記憶猶新。



居屋引入「漸進式按揭」


值得一提的,是按揭樓巿回升,2021年首11個月的新造貸款額較過往同期高,11月的貸款申請亦回升至1.2萬宗。林鄭月娥早前受訪時透露,將研究於資助出售房屋(居屋及綠置居)按揭成數上,引入漸進式按揭,以樓價一半的首期及供款置業,達至「上車易、供樓易」。做法是買家以樓價5%首期上車,首10年只須承造樓價一半的按揭,成交後10年內才一次過或分階段還款。


雖然漸進式按揭的確降低港人置業上車的門檻,首期及首10年供款要求較低,但10年後的每月供款較傳統方式大增。此外,由於漸進式供款的首10年的供款額較少,整體供款年期較長,利息亦相應較高,估計較傳統方式高。市民期儘快「上車」置業時必須留意。

 

概念貫通


需要

不同人有不同需要。一般而言,需要是指人的需求,或日常生活的必需品,既可以有形,也可以無形。心理學指出,人類的需要與天生的心理慾望有密切關係。而發展心理學則提出,滿足了基本的物質需求後,人類會自然衍生較高層次的精神與文化需要。


公共政策

公共政策指政府機關為解決某項公共問題或滿足某項公共需求,作出相關決定和行動。故此,公共政策的制定及執行與民眾的生活素質息息相關。公共政策的運作過程可分為問題形成、規劃、立法、執行和評估五個階段


相關概念


需要(Needs)

壓力(Pressure)

公共政策(Public Policy)

生活素質(Quality of Life)


詞彙選介


資產(Assets)

中產階級(Middle Class)

漸進式按揭(Progressive Payment Mortgage)樓價(Property Price)


思考問題


1. 參考資料,港人在住屋方面面對甚麼問題?

2. 就紓解港人的住屋問題方面,政府的政策有多重要?

 

參考答案


1. 港人在住屋方面面對以下問題:


樓價高:香港股市低迷,但樓市卻仍然高企,港人置業夢仍難圓。國際調查機構Demographia發表報告指,香港連續12年蟬聯全球最難負擔樓市,樓價中位數對家庭入息中位數比率達23.2倍,相當於港人不吃不喝23.2年才能置業。再者,因樓價高企,港人平均按揭年期長達27.8年,是有紀錄以來最高,增添生活壓力。


住屋少:香港居屋及公屋均不足以滿足港人的需要,短期內情況亦難以改善。而未有能力置業的人,逼於無奈租住貴價私樓,而租住私樓的人是社會上感到家庭房屋支出負擔最重的一群。


2. 政府的政策對紓解房至問題頗重要,能起一定作用。


• 政府近日通過租管條例修訂,限制劏房租金上升的幅度,雖然有關成效尚待觀察,但至少可幫助劏房戶,尤其基層免受劏房租金急升的壓力。如可行,政府的確可考慮擴展租金限制至非劏房單位,甚或釐定租金加幅,讓所有租住私樓人士都能得到合理保障。


• 政府研究於資助出售房屋(居屋及綠置居)按揭成數上,引入漸進式按揭,以樓價一半的首期及供款置業,達至「上車易、供樓易」。做法是買家以樓價5%首期上車,首10年只須承造樓價一半的按揭,成交後10年內才一次過或分階段還款。這無疑降低港人置業的門檻,首期及首10年供款要求較低,有助年青人及家庭客置業。然而,政府相應要有一定的居屋量供他們購置。